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“新国五条”的看点在后续政策

2020-01-09 16:39:06 | 来源: 饮食

月1日晚,“二手房个税将由1%改为差额20%”的“新国五条”的执行细则正式出台。 在楼价发展初期或下跌阶段,全国采用的是以房价1%全额征收的简易税率,此种简易税率适于交易者买卖价之间的低差额、无差额、负差额时期。 但让我们更严格地说,类似于“新国五条”中“二手房可按差额征20%个税”的这种依托于“交易标的”的“正价差”(只针对于物价升水期的),为调控价格而“储备着、预备着、但暂未执行”的税种,应当还有很多。它并非如某些人所说的属于“新增税种”,但它确实是一个旨在抑制价格暴涨并且较有力度的利空政策。 最近几年,特别是2008年美国“次贷危机”之后,我国主要城市的住宅价格已经涨了不少。在二手房的换手交易并不充分的前提之下,征收“差额交易税”,就已经摆明了有关方面“平衡价格”“对冲风险”、从减量(强行压缩交易量)入手,进而“压低房价”的调控预期。 未来一段时间,房价能够稳定下来吗?以全国平均价格而论,楼价真的会跌吗?我认为仍有一定的困难。 首先,让我们来看一看当前的大形势。 今年是蛇年,是新一届的换届之年,是“十二五计划的关键性的一年”,是新人新政、新“城镇化”、新“都市化”的开局之年。所以,我们暂时不妨先把心定下来,仔细地想一想,在201 年的“春天里”,都有哪些事情是现在真正可以“肯定”下来的? 我想可能有以下几点: 1.有些人手中“肯定”持有相当多(比如10套以上)的城市物业(无论多小、多偏远的城市),但是他们准备继续持有。 2.有些人“肯定”很想在近期“杀进楼市”,为此,他们已经足足地准备了 到5年。 .最后还有一个能够“肯定”,由于多年上涨的价格黏性以及货币增量的长期趋势(国际化以及人民币在资本项下的彻底放开),可以说,楼市肯定不能跌回到2008年到2009年年初的那个低点。从货币增量考虑,当时确实是个意外。 其次,楼价的不断上升,到底能为市场带来什么? 这个问题,其实比上一个问题更为重要。楼价上升,真正的获益者,主要是国家财政(通过各种方式,回笼超供货币,并且将其转化为财政收入或者新的财政投放预期)。 其三,真正能够稳定楼市,并且有利于社会权利公平化的分配制度,是对于家庭财产进行全面考量之后所征收的资产积累,比如说,“遗产税”的正式施行。 据报道,近期有研究报告的结论是,“我国已基本具备征收遗产税的条件,并建议将500万元作为遗产税起征点。” 据称,按500万元计征,将为国家财政每年增收2000亿元。 其四,房价会不会大起大落,甚至发生暴跌? 我认为不会,至少近期不会;当然,真正的问题,可能出在股市,特别是股市中的相关板块,近期的波动,以及地产板块的波动,有逐渐增大的现象出现。 不过,相对于楼市的迟钝,股市确实比较敏感并且还将领先于市场的其他投资预期——通常的情况是,楼价不跌,或跌的不多,并不表示股市不跌。对于“快市场”而言,应特别关注中线趋势。出于善意,我想轻轻地提醒一下多头,如果很多人手上的旧房,无法换手,未来新房的供应真的就很难扩张;特别是二线三线城市。 其五,“新国五条”的前景何在。 投资并且持有一定的(或其他资产)的民众,对于社会的发展,是有贡献的,他们分担了发展中的各种金融风险,因此,政策需要抑制的重点,应当是短期炒作,以及各种价外因素,而非市场的长线投资。 从这个角度分析,调控楼市的相应政策,如果突然就从“数量调控”(比如“限贷、限购、限价、限外”),转为“价格调控”(比如按差额征收地税及个税),虽然是正确的一步,但也具备一定的政策风险——我们必须看到,事实上,这是一步险棋,可以相当大地影响到与楼市密切相关的上下业。但是现在再说什么,都有点晚了。 由于“新国五条”,我国的房地产业似乎已经接近了一个短线的阶段性增长的最后阶段,后面还有哪些政策即将出台,才是“新国五条”的特殊看点。

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