首页 >菜谱

上半年土地出让金大降38

2019-11-08 12:44:37 | 来源: 菜谱

上半年土地出让金大降38%

地方政府在房地产调控中的反复试盘,或因土地出让收入的下滑、地方债务到期等压力而再度延续。

据不完全统计,今年上半年,全国至少有20个城市明确发文微调楼市调控政策,涉及首套房标准调整、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额等多个方面。

中国指数研究院的数据显示,今年上半年,全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%。业内人士分析,土地出让金大幅下滑短期难以扭转,楼市调控对地方政府财源影响明显,土地财政岌岌可危,未来地方政府松绑调控的动力仍存。而在兼顾宏观经济形势的前提下,中央抑制投资投机需求的决心短期内不会松动。因此,下半年地方频频试盘可能成为常态。地方紧贴红线甚至略有突破的微调政策可能增多。

地方财源受限

根据北京市土地整理储备中心的数据,今年上半年,北京市土地出让金仅为144.8亿元,同比下降55.7%,仅为2011年全年的13.7%。官方数据还显示,上半年上海完成土地出让收入184.20亿元,同比下滑幅度达到62.77%。

作为去年全国土地收入的冠亚军,京沪两地今年均遇到卖地难。在中国指数研究院编制的2012上半年全国土地出让金排行榜中,上海仅排名第9,北京则跌出前十。

武汉、天津、沈阳、苏州、成都等大中城市的土地收入也纷纷下滑。按照上述机构的数据,今年上半年,全国300城市土地出让金总额6525.98亿元,同比下降38%,土地出让金的缩水额度超过4000亿元。

严厉的楼市调控政策被认为是主因。受此影响,上半年房地产开发企业的拿地频率明显放缓,导致土地成交的整体溢价率降低,部分城市还出现土地流拍、流标等现象。

除土地收入外,与房地产有关的税收也在下滑。根据财政部的数据,受商品房销售额下降的影响,5月全国房地产营业税减少22亿元,同比下降6.9%。今年前5月,全国商品房销售额同比下降9.1%,销售面积下降12.4%。

这无疑对地方财源带来明显的影响。据上海易居房地产研究院的调研,现阶段,土地收入和房地产税收收入占据地方财政收入的3成以上。同时,与房地产有关的多个上下游产业的景气程度,也随楼市的阴晴而变化。因此,短期内地方经济增长尚难以摆脱对房地产业的依赖。

据不完全统计,今年上半年,全国有至少20个城市明确发文微调楼市调控政策,涉及调整首套房标准、变更土地出让金支付方式、提高公积金贷款限额、减免税费等多个方面。除逾越限购红线的少数城市外,大部分微调政策都闯关成功。从去年8月以来,全国微调楼市政策的城市已超过30个。

严控投机投资需求不变

在地方政府不断试盘的同时,有关部门也不断表态,坚持调控政策不变。与此同时,芜湖等地出台的逾越限购红线的政策被及时叫停。6月以来,住建部、发改委、央行、银监会等中央部委4次针对松绑调控的传言予以澄清。

有关部门担心投资投机需求借机入市,从而引发房价快速上涨。上海易居房地产研究院副院长杨红旭向中国证券报表示,在楼市的触底回调期,刚性需求和改善型需求率先入市,随后就是投资投机需求的进入。

业内人士的共识是,当前大部分热点城市的市场,正处于刚需占主流、改善型需求抬头的阶段。根据亚豪机构的数据,北京成交总价在150万元以下的房屋,今年4月份的市场占有率为54%左右,5月份下降至51%,6月份降到50%,说明刚需的释放量开始减少。而总价在150万元到400万元的住房,近3个月成交比例的变化为34%、37%和39%,证明改善性需求逐渐进入市场。

进入6月,在降息的基础上,部分银行开始对首套房贷款利率实施折扣,在一定程度上降低了购房成本,并促进了刚需的释放。

这些因素也导致了房价的回调。受成交结构变化,以及个别项目抬高价格、减少优惠的影响,北京住房成交均价在6月突破20000元/平方米大关。在其他热点城市,房价也在6月有明显上升。

业内人士分析认为,成交量的回暖势头已经十分明显,房价也有抬头的趋势。一旦限购令松动,投资投机性需求进入市场,就有可能推动房价快速上涨,影响调控的成果。

地方频频试盘或成常态

事实上,宏观经济的走势正在影响对下半年楼市政策的定调。杨红旭认为,在这种大背景下,下半年房地产政策的总体基调将趋于放松,除非房价快速回升,否则不会有更严厉的政策出台。但可以确定的是,在支持刚需的同时,抑制投资投机性需求入市仍是未来的主要政策目标,即限购红线短期内仍将存在。

相比之下,地方政府面临的压力显得更大些。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为,虽然下半年土地的供应量和成交量都将有所回升,但都难以恢复到去年的水平。而商品房成交的回暖势头,也因限购令的存在而难以持续,从而影响到房地产税收。因此,从全年来看,房地产财政缩水对地方经济的影响已不可避免。

与此同时,偿债压力增大也在考验着地方政府的财力。审计署的数据显示,我国已迎来地方债的偿债高峰期,今年全国共有1.84万亿元地方债务到期,部分地方的债务偿还对土地出让收入的依赖较大。

杨红旭表示,在这个阶段,地方政府的试盘将表现出三个明显特征:一是调整楼市政策的城市会越来越多;二是红线内的政策将被用足;三是打政策擦边球的现象将会越来越多。

对于红线内的政策,中国房地产学会副会长陈国强认为,地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式,以及财政、税费补贴等方面进行调整。

基于上述政策局面,陈国强认为,下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段,保持量价企稳,市场不可能再现类似2009年的逆转态势。

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业

生物谷

生物谷

生物谷

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业

生物谷药业
生物谷药业
生物谷
生物谷

猜你喜欢